Zum Verkauf kommt eine Liegenschaft in sehr guter zentraler Badener Wohnlage, welche sich in der vorweggenommenen Zusammenfassung am besten mit zwei Worten beschreiben lässt: einfach stilvoll!

Diese Beschreibung trifft auch auf die vor den Toren Wiens liegende und von Weinbergen und dem Wienerwald malerisch eingebettete Kurstadt Baden mit ihren ca. 25.000 Einwohnern und ausgezeichneter Infrastruktur und öffentlichen Verkehrsanbindung zu, aber die Stadt kennen Sie wahrscheinlich bereits. Die hier zum Verkauf stehende Immobilie möchten wir Ihnen nun auch textlich etwas näher bringen:

Das ruhig gelegene Grundstück umfasst ca. 1.550 m². Es ist ca. 22 Meter breit und ca. 70 Meter tief. Das Wohngebäude ist fast in der Mitte der Parzelle situiert, sodass man bereits beim Betreten des Grundstückes durch einen wunderbaren Garten auf die Villa zugeht, was das "nach Hause kommen" zu einem kleinen Ereignis an sich macht. Aber es gibt nicht nur diese attraktive Gartenfläche im Eingangsbereich. Eine weitere großzügige Grünoase verbirgt sich im hinteren, dem südlichen Bereich der Liegenschaft. 

Errichtet im Jahr 1924 sind diesem Haus bis heute glücklicher Weise "zu Tode Sanierungen" erspart geblieben. Das Haus ist baulich  nach wie vor in  augenscheinlich gutem Zustand, und beeindruckt mit vielen originalgetreuen Details der damaligen Zeit: so etwa weitläufige, lichtdurchflutete Räume mit stilechten Fenstern, einem wunderschönen Erker und traumhaften, geschliffenen Glas - Türen in den Repräsentationsräumen.  Auch der Kamin im Wohnzimmer, eine Augenweide.

Auf insgesamt 4 Etagen steht gegenwärtig eine Nutzfläche von ca. 512 m² zur Verfügung. Davon sind ca. 345 m² Wohnnutzfläche im besten klassischen Sinne, ca. 59 m² hervorragend auch für Wohn- und Arbeitszwecke nutzbare Souterrainfläche und dann im verbleibenden Bereich ca. 108 m² Kellerfläche, die aber auch zum Teil als Fitness- bzw. Wellnessfläche einer hochwertigen Nutzung zugeführt wurde. Zusätzliche ca. 35 m² im Dachgeschoss sind aktuell noch Rohdachboden.  

Die gegenwärtige Raumaufteilung kann den beigelegten Grundrissplänen entnommen werden. 

Der weitestgehende Originalzustand des Gebäudes hat auch zur Folge, dass die Nutzungsgewohnheiten der damaligen Zeit nach wie vor abgebildet sind. So gibt es z.B. eine große Küche im Souterrainbereich, und nur eine kleine Küche im Wohnbereich des Hochparterres. Beide Küchen sind durch einen originalgetreuen Speiselift miteinander verbunden (der auch noch weiter hinauf in das Obergeschoss geht). Heute würde man einen großzügigen Wohn-Essbereich mit Ausgang auf die Terrasse konzipieren und den Speiselift wohl stilllegen, dafür aber die Installation eines Personenliftes vielleicht in Betracht ziehen.

Vom Hochparterre führt eine repräsentative Stiege in das Obergeschoss. Von dort geht es über eine vergleichsweise bescheidene "Dienstbotenstiege" weiter ins Dachgeschoss. Auch das ließe sich relativ einfach baulich an heutige Wohn- und Repräsentationsbedürfnisse anpassen. So kann z.B. die repräsentative Stiege vom Hochparterre und Obergeschoss unter Einbeziehung des dort aktuell noch vorhandenen Rohdachbodenanteils sehr harmonisch hinauf in das Dachgeschoss   verlängert werden.

Unter Ausnutzung des Raumes für die dann nicht mehr benötigte "Dienstbotenstiege“ könnte dann relativ leicht ein Personenlift eingebaut werden und alle 4 Etagen miteinander verbinden. 

Mit der Schaffung weiterer Sanitärräume im Ober- und Dachgeschossbereich könnte man zeitgemäßen Wohnkomfort schaffen. Eine im Souterrain befindliche Einliegerwohnung (mit zusätzlichem separatem Eingang) gibt es bereits, sie ließe sich, wie auch der restliche Souterrainbereich, jedoch optisch und nutzungstechnisch aufwerten. Die Heizungsanlage (Gaszentralheizung) wie die Hauselektrik gehören ebenfalls modernisiert.

Neben den aktuellen Raumplänen liegen diesem Verkaufsexposé auch für jedes Stockwerk ein von einem Architekten erstellter Vorschlag für eine Grundrissplanadaption bei, um durch diese heutigen Wohnbedürfnisse noch besser abbilden zu können. Zusätzlich dazu hat der Architekt eine grobe Kostenkalkulation für diese Adaptions- bzw. Modernisierungsarbeiten erstellt, welche auf Anfrage gerne übermittelt werden kann.

Auch die Garage für 2 Pkw und ein charmantes Gartenhäuschen, die beide ebenfalls Teil dieses Offerts sind, sollen bei dieser Beschreibung nicht unerwähnt bleiben.

Fazit:   Ein wahres Architekturjuwel wartet auf seine neuen Bewohner, die diesem dann vor Einzug noch eine "frische Politur" verpassen und anschließend einen unnachahmlichen Wohnkomfort in perfekter Symbiose aus "Alt & Neu" genießen können - in einem städtischen und landschaftlichen Ambiente, welches dafür passender nicht sein könnte. 

Der Heizwärmebedarf aus dem Energieausweis vom 17.07.2020 beträgt 213,8 kWh/m²a. Der Gesamtenergieeffizienzfaktor ist 3,06.